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契約不適合責任は不動産の売却にどう影響する?その内容と注意点とは

契約不適合責任は不動産の売却にどう影響する?その内容と注意点とは

2020年の4月に民法が改正され、これまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という制度へ置き換えられました。
これは不動産売却にも大きく関わる改正なので、これから不動産の売却を検討している方はしっかり理解しておかなくてはなりません。
そこで今回は、契約不適合責任とはどういったものなのか、そして売り主が気を付けるべき注意点とは何なのかについて、ご紹介していきます。

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不動産売却側の責任がより重くなる?契約不適合責任とは

「契約不適合責任」とは、売却された不動産の状態が契約内容と異なった場合、売り主が買い主に対して負うべき責任のことです。
改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれており、契約時に説明のなかった瑕疵(シロアリ被害や雨漏りなど)が引き渡し後に発覚した場合、買い主は売り主に損害賠償を求めたり、契約を解除できるという内容でした。
しかし、隠れた瑕疵だったかどうかの立証が難しく、買い主側の負担が大きい制度だったともいえます。
契約不適合責任もおおよその内容は同じですが、瑕疵担保責任と大きく異なるのは、「契約書に記載されていない瑕疵があれば売り主に責任を求められる」という点です。
つまり、売り主側は売買契約の時点であらゆる不具合をより厳しくチェックし、契約書に記載しておかなければならないということになります。
このように、契約不適合責任は、以前よりも売り主側の責任が大きくなる制度だといえるでしょう。

不動産を売却する際に知っておくべき契約不適合責任の注意点

では、契約不適合責任を問われないための注意点とは、どんなものがあるのでしょうか。
まず何より大切なのは、売買契約書の「特約・容認事項」をしっかり具体的に記載するということです。
契約不適合責任では「売買契約書に書かれているか、いないか」が非常に重要です。
とにかく気になる部分はすべて書き出し、不動産の状況を書面に落とし込むようにしましょう。
一方で、不動産の設備(給湯器やインターホンなど)に関しては責任の適用外であることも契約書に記載しておく必要があります。
中古不動産の場合はそういった設備に不具合があっても珍しいことではないので、売り主の責任にはならないという考えが一般的です。
ですので、「付帯設備の故障、不具合に関しては一切の責任を負わない」という旨を必ず文字にして契約書に落とし込んでおきましょう。
不安がある場合は、専門家に家の状況を調査してもらう「インスペクション」を依頼するという方法もあります。
だいたい5万円ほどで可能なので、家の状況を明確に把握するためにも検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

契約不適合責任という制度は、民法をよりわかりやすくし、同時に国際的な取り引きにも通用するルールに近付けるべく取り入れられたものです。
買い主の権利が増え売り主側の責任がより重くなりましたが、その趣旨と内容をしっかりと理解したうえで、慎重に不動産売却に臨んでくださいね。
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