よくあるご質問

可能です。中古物件の場合、多くの方が住みながら売却を進めているというのが実情です。事前にご連絡のうえ、日時を調整しお住まいをご案内させていただくこととなります。その際には担当者が立ち会いますので、ご協力をお願いいたします。

チラシなどの広告なしで売却することは可能です。当社独自のネットワークを利用したスムーズなご売却のお手伝いができますので、個別の事情をお聞かせください。当社の担当者が状況に応じたアドバイスを行います。

登記済証（権利証）や登記識別情報をなくしてしまった場合には、次の3種類の解決方法があります。

（1）事前通知制度
この制度を利用して登記の申請をすると、申請後に法務局より登記義務者に対して、登記申請のあった旨の通知が本人限定受取郵便によってなされます。通知を受け取った登記義務者はこれに記名押印し、通知された登記の申請が真実であることを法務局に申し出ることにより初めて、それ以後の登記手続が進行することになります。

（2）本人確認情報提供制度
これは、司法書士等の資格者代理人が本人確認情報を提供することによってその不備を補い、登記の申請を可能にするものです。

（3）公証人による本人確認の認証制度
本人が公証役場へ行き、公証人に本人であることを確認した旨の書類を発行してもらうことで、登記の申請が可能となるものです。以上、3種類の解決方法がありますが、本人確認情報を作成してもらう場合には、定められた必要書類の準備と作成に費用がかかる場合もありますので、事前に確認が必要です。

以上、3種類の解決方法がありますが、本人確認情報を作成してもらう場合には、定められた必要書類の準備と作成に費用がかかる場合もありますので、事前に確認が必要です。

契約書の締結や、登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。従って、双方が各手続きに立会い、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。ただし、どうしても立会い等ができない場合には、代理人を立てることも可能です。

仲介手数料、司法書士報酬料、売却にかかる税金等がございます。仲介手数料は、仲介業者に支払う報酬です。
通常は、売買価格.3.24％＋64,800円（消費税込）＝仲介手数料（売買価格400万円超の場合）となります。司法書士報酬料は、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用です。売却にかかる税金については、印紙税（売買契約書に貼付する印紙代で売買金額により印紙代は異なります）、譲渡所得税・住民税（不動産を売却して得た利益に対してかかる税金）があります。不動産の個々の事情により、その他諸々の費用が生じることもありますので、詳細は、直接ご担当者にお問い合わせください。

原則として、手数料以外に費用はかかりません。

不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ、本人でも十分可能です。

不動産を初めてご購入する方は、「自分たちにいくらの物件が買えるの？」「購入するとしたらベストな時期は？」「不動産購入のために必要なことは？」など多くの不安や疑問をお持ちです。
新潟ケンオー不動産ではそのようなご不安に丁寧にお答えし、それぞれのお客様のライフスタイル・ライフプランに合った購入プランをご提案いたします。不動産購入に関する法律や税金についても詳しくご説明いたします。最初は買いたい物件が決まっていなくてもまったく問題ございません。お客様に購入プランをご提案する中で、最適な物件をご紹介させていただきます。

リフォーム代を含めた費用総額の資金計画を立てることをおすすめします。
総額予算を検討したうえで、物件を探していきます。物件によって、どのくらいリフォームをかけたいか変わってくると思います。気になる物件が見つかりましたら、リフォーム業者と一緒に物件を内覧していただきますと、より具体的なお見積もりをすることができますので、資金計画がより正確になります。最終的には、複数の会社の見積もりを取り、ご検討頂ければと思います。ご希望条件をお聞かせ頂ければ、リフォーム費用も考慮して、物件ご紹介させていただきますので、お気軽にご相談ください。

不動産の売り出し物件は、数が多く、また日々状況も変わることから、お客様がすべての情報を把握することは大変困難です。
新潟ケンオー不動産では、お客様にあった物件の選び方をアドバイスさせていただいた上で、担当エージェントが不動産購入のプロとしてお客様のご要望にあった物件情報をご提案いたします。

かつては住宅の購入価格の20％の頭金が必要とされていましたが、現在では物件価格の90％～100％の融資をしてくれる住宅ローンも多く登場しています。金融機関によっては100％のローンや諸費用ローン等の利用ができる場合もあり、少ない自己資金で住宅を取得することも可能となっていますので、お気軽にご相談ください。

大まかに税金とその他の費用に分けられます。
契約時に必要な印紙代をはじめ、登録免許税、不動産取得税などが課税されます。通常、売主が個人であれば、土地・建物には消費税はかかりませんが、売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます。その他、仲介手数料や司法書士に支払う手数料がかかります。手数料にも消費税が課税されます。物件により様々ですが、中古住宅、中古マンションの場合、諸費用は購入価格の6～9％ぐらいが目安になります。

お客さまの自己資金（預貯金等から支払える資金）から、税金や諸経費を差し引いて使えるお金が手付金となります。
その割合は、購入価格の10～20％が一般的といわれていますが、手付金の金額について、原則として上限はなく、売主と買主が合意した金額を売買契約において定めることになります。なお、売主が宅建業者の場合は、代金額の10分の2が上限とされています。

中古住宅の売買は売主が居住中のまま売り出しをしていることが多く、現況引き渡しとするケースがほとんどとなります。よって、リフォームは買主の負担で行うことが多いです。

通常、このような事態に対処するため、売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。一般的に引き渡し後一定期間内に「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水設備の故障」などが発見された場合、売主の責任において補修することになっています。

しかし、中古物件の場合は、築年数がある程度経過していて、瑕疵があることがある程度予想されることから、契約によって売主の瑕疵担保責任が免除されている場合も少なくありません。この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。

ただし、宅地建物取引業者が売主の場合には、最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。「瑕疵担保責任を負わない」などの買主に不利な特約は無効とされ、瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則が適用されることになります。

不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依以下の3つの方法が考えられます。
いずれの場合も、メリット、デメリットがあります。担当者とご相談のうえ、最適な方法を選択するようにしてください。

（1）売却後、賃貸物件に一旦仮住まいをする
賃料や引っ越し費用が余分にかかりますが、時間をかけてじっくり物件を探すことができます。

（2）売却・購入を同時進行させる
購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引き渡し時期等の調整が必要になりますが、費用を最小限に抑えられるのがメリットです。

（3）買い替えローンやつなぎ融資を利用し、売却前に購入を済ませる。
売却代金にて完済することが前提となるので、売出価格やスケジュールの設定などに気をつけなくてはなりませんが、売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのがメリットです。当社の場合も提携先のつなぎ融資をご紹介できます。お気軽にご相談ください。
※つなぎ融資をご利用する場合には審査が必要です。審査結果によっては、ご利用できないことがあります。

不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ、本人でも十分可能です。

不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ、本人でも十分可能です。

ご相談は無料です。経験豊かな専門家がお客様のご要望を伺い、アドバイスさせていただきます。
また、現地調査（※1）、プラン作成、御見積りは、無料で承ります。
インターネット、またはお電話で、お気軽にご相談ください。

※1　調査内容により費用が発生する場合もあります。詳しくはお問い合わせください。

住みながらの工事の可否は工事内容によりますが、お勧めはできません。
多くのリノベーションでは、床を剥がしたり、キッチン・バス・トイレなど水廻りを入れ替えたりするため、2週間～1ヶ月程度、居住するには適さない期間が発生します。この間は、ホテルやウィークリーマンション、ご実家に移られるのが一般的です。

戸建住宅ならではの注意点としては、屋根・外壁の補修が挙げられます。
家の内側のキッチン・バスルーム・トイレ等と比較しますと、外側となる屋根・外壁の傷みは、お住まいになっている方でも分かりにくく、補修が後回しになる傾向があります。気付いた時には、傷みが進んでしまっている場合もありますので、定期的なメンテナンスが重要になります。屋根・外壁は15～20年前後で防水機能が大きく低下しますので、築20年以上の戸建住宅では、早めに補修を実施することが重要です。どのような補修が適しているのか、弊社から、現地調査の結果等をもとに、詳しくアドバイスいたします。

マンションならではの注意点としては下記のものがあります。

① 事前申請の期間
リノベーションの施工は、マンションの管理組合への事前申請が義務付けられているケースがほとんどです。マンション毎に事前申請期間は異なりますが、2～4週間くらいの期間が必要となる場合が多いようです。スケジュールがその分長くなりますので、「いつまでに住み始めたい」、というご希望がある場合には、早めにその旨をお教えください。

② 床材の規制
マンション毎に、フローリングの遮音等級（LL45、LL40等）制限や、カーペット部分のフローリングへの変更禁止などの制限が定められている場合があります。遮音基準が厳しいのは良いマンションの証拠ですが、使用できる床材が制限されることにもなり、ご希望の床材が使用できない場合もありえます。弊社から、遮音性やデザインにこだわった床材のご紹介もできますので、ご要望がございましたら、お気軽にご相談ください。

①・②共にマンションの管理規約・リフォーム工事細則等をご確認いただくことで事前に知ることができます。どの資料に書いてあるか分からない場合には、担当者へご相談ください。

建物の耐震性能は、築年数や構造、設計内容により異なります。
国土交通省は、昭和56年6月から適用された現行の耐震基準（新耐震基準）を満たす建築物は、中規模の地震（震度５強程度）に対してはほとんど損傷を生じない、としています。裏を返せば、昭和56年6月以前に建築された建物と、昭和56年6月以降に建築された建物でも新耐震基準に適合していない建物は、耐震性について考慮するべき点があるということになります。
現在、多くの自治体が耐震補強工事に対する助成制度を設けており、近年は耐震補強とリノベーションを同時に行って、長く住み続けられる住宅にしたいという方が増えています。
耐震補強工事（※1）・助成金申請ともに、建築士・建築施工管理技士等の専門家がプラン作成・御見積作成・施工管理まで一貫して手がける新潟ケンオー不動産が得意としている分野ですので、ぜひお気軽にご相談ください。

※1　新潟ケンオー不動産の耐震補強工事は、木造戸建のみを対象としております。